Управитель багатоквартирного будинку: хто він з точки зору бізнесу?

Як правило, слово «управитель» для багатьох мешканців асоціюється з радянськими «управдомами». Багато хто уявляє собі управителя як особу пенсійного віку, яка все своє життя прожила в будинку, знає всіх його мешканців, а також їхніх дітей та онуків, і кожен день безкорисливо стежить за належним станом будинку й чистотою прилеглої території. Саме такий «портрет» управителя сформований за допомогою кінофільмів та телепередач, численних публікацій у засобах масової інформації, а також внаслідок спроб запровадити в деяких містах схожих за функціями уповноважених від будинку осіб, як, наприклад, «старший у будинку», «будинковий голова», «відповідальний за під’їзд» тощо.

Управитель багатоквартирного будинку — це фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку.

Якщо проаналізувати наведене визначення, ми побачимо, що управитель багатоквартирного будинку — це не його активний мешканець, який працює на громадських засадах, а фахівець — професіонал у сфері управління будинком, якого співвласники наймають за договором з метою забезпечення належного стану свого будинку та якісних умов проживання в ньому і який за свою роботу одержує фінансову винагороду. Визначення управителя наведено в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (пп. 7 ч. 1 ст. 1) та Законі України «Про житлово-комунальні послуги» (пп. 14 ч. 1 ст. 1).

Оскільки діяльність управителя є комерційною та передбачає отримання прибутку, управитель може вибирати зручну для своєї діяльності організаційно-правову форму і здійснювати свою господарську діяльність, маючи статус фізичної особи — підприємця (ФОП) або створивши юридичну особу — управляючу компанію у формі господарського товариства (ПП, ТОВ та ін.).

На сьогоднішній день в Україні ринок управителів стрімко зростає: можна спостерігати не лише створення нових управляючих компаній та появу фізичних осіб — підприємців, що надають окремі послуги з утримання будинків, а й процес трансформації комунальних підприємств (ЖЕКів «старого зразка») у муніципальні управляючі компанії. Як правило, управляючі компанії як юридичні особи надають послуги значній кількості будинків, а фізичні особи — підприємці обслуговують лише кілька будинків.

Відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель виступає учасником правовідносин у сфері надання житлової послуги, а саме послуги з управління багатоквартирним будинком, на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з Типовим договором, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Також ч. 5 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що управитель повинен пройти професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

Такі вимоги до управителів набрали чинності з 1 січня 2019 року. Це означає, що якщо управитель має статус юридичної особи, у його штаті повинен бути присутній щонайменше один найманий працівник, який пройшов зазначену атестацію. А якщо управитель є фізичною особою — підприємцем, він зобов’язаний або самостійно пройти професійну атестацію, або також мати у штаті щонайменше одного найманого працівника, який пройшов таку атестацію.

Порядок здійснення професійної атестації управителів та перелік критеріїв, яким повинні відповідати підприємства, установи, організації, що здійснюють таку атестацію, наведені в постанові Кабінету Міністрів України від 28 листопада 2018 року № 1010.

Управбуд